Hợp đồng đặt cọc:
Hợp đồng đặt cọc:
Hợp đồng đặt cọc mới nghe tưởng chừng rất đơn giản, tuy nhiên, xung quanh hợp đồng này, nhiều vấn đề pháp lý đã nảy sinh do các bên tham gia chưa hiểu rõ, hiểu đúng về Hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc:
mẫu phổ biến và các vấn đề pháp lý liên quan
Hợp
đồng đặt cọc mới nghe tưởng chừng rất đơn giản, tuy nhiên, xung quanh hợp đồng
này, nhiều vấn đề pháp lý đã nảy sinh do các bên tham gia chưa hiểu rõ, hiểu
đúng về Hợp đồng đặt cọc.
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
1.
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây
gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có
giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm
giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại
cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả
cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt
cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như
vậy, về bản chất, Hợp đồng đặt cọc chính là một dạng thỏa thuận nhằm để ràng buộc
các bên thực hiện một giao dịch dân sự khác.
Trên
thực tế, người dân có thể đặt cọc để mua bán nhà, mua bán đất, mua bán hàng hóa
hoặc đặt cọc để thuê nhà... Mặc dù không có quy định nào yêu cầu các bên phải đặt
cọc, tuy nhiên, để đảm bảo thực hiện thỏa thuận, hợp đồng khác, các bên vẫn thường
xuyên sử dụng Hợp đồng đặt cọc, nhất là trong các Hợp đồng mua bán bất động sản.
2. Hợp đồng
đặt cọc có cần công chứng không?
Bộ
luật Dân sự năm 2015 hay Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành hiện
nay đều không có điều khoản quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng
hoặc chứng thực.
Nhưng,
để đảm bảo tính pháp lý của Hợp đồng này, việc công chứng, chứng thực là cần
thiết để tránh xảy ra tranh chấp sau này. Bởi, trong quá trình Tòa án giải quyết
tranh chấp, hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện
trong hợp đồng này không phải chứng minh, trừ trường hợp hợp đồng vô hiệu.
3. Hợp đồng
đặt cọc vô hiệu khi nào?
Theo
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:
1.
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a)
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập;
b)
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c)
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
Ngoài
ra, Điều 407 quy định:
1.
Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này
cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
Như
vậy, Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu nếu không đáp ứng được các điều kiện trên.
Thứ
nhất, chủ thể của Hợp đồng đặt cọc bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự
hoặc không tự nguyện tham gia ký kết Hợp đồng đặt cọc hoặc Hợp đồng chính.
Thứ
hai, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu nếu hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm
của luật, trái đạo đức xã hội.
Thứ
ba, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo (nhằm che giấu một hợp đồng khác); do
nhầm lẫn; hoặc do bị lừa dối, cưỡng ép.
Thứ
tư, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được...
4. Mức phạt
cọc được quy định thế nào?
Theo
nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt
khi không thực hiện đúng thỏa thuận, Hợp đồng. Trong trường hợp các bên không thỏa
thuận rõ điều này, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mức phạt cọc
như sau:
“Trường
hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên
đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho
bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Như
vậy:
- Nếu
bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc
về bên nhận đặt cọc.
- Nếu
bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên
đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Ví
dụ: A ký Hợp đồng đặt cọc cam kết bán đất cho B với số tiền 100 triệu đồng. Nếu
A và B không có thỏa thuận và A không bán đất cho B nữa, A phải trả lại cho B
100 triệu và bị phạt cọc thêm 100 triệu đồng. Nếu B không mua đất sẽ bị mất 100
triệu đồng đã cọc.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v Mua bán nhà, đất)
Hôm nay, ngày …tháng … năm 20…. tại ……………. …, chúng tôi
gồm có:
I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):
Ông (Bà): ……………………………........
Sinh ngày: ……………………………………………….
CMND/CCCD số: …………cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: ………………………………………...
II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):
Ông:………………………………………..................
Sinh ngày: …………………………………………….
CMND/CCCD số: …………….cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………...
Bà: …………………………………………………………..................
Sinh ngày: ………………………………………………….
CMND/CCCD số: …………….cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………..
III. Cùng người làm chứng:
1.Ông(Bà): …………………………………………………..................
Sinh ngày: …………………………………………………………….
CMND/CCCD số: ……………………..cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………...
2.Ông(Bà): ………………………………………………………..................
Sinh ngày: …………………………………………………………….
CMND/CCCD số: ……………………..cấp ngày ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………...
IV. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các
thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC
Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………… …………….
Bằng chữ:……………………………………………………………..
ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC
Thời hạn đặt cọc là: ……………….…, kể từ ngày …… tháng ………. năm 20..
ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
1.Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua đất của bên B tại
…………...........................
Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp
pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B
giao bán cho bên A tại: …………………………... với diện tích là ………….. .m2
giá bán là ………………………………………………………..
2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục
pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả đủ
tiền khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất.
Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình
giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng
bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào) .
ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi
ký hợp đồng đặt cọc;
b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại
Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục
đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc.
2. Bên A có các quyền sau đây:
a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện
nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện
nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);
b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt
cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự
đã thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được);
ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa
vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã
thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);
b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc
cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ
dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được);
c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để
trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.
2. Bên B có các quyền sau đây:
Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện
nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được).
ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các
bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của
nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B
phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp
không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà
án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được
phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.
ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam
đoan sau đây:
1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa
dối hoặc ép buộc.
2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong
Hợp đồng này.
3. Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong Điều 1 từ bên A
ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp
pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều
khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm
chứng.
3. Hợp đồng có hiệu lực từ: ……………………………….………….
|
Bên A (Ký,
ghi rõ họ tên) |
Bên B (Ký,
ghi rõ họ tên) |
